【案例】

张女士所居住的小区始建于上世纪九十年代，经过长时间使用，许多公共设施都已经老化，尤其突出的是电梯的问题，经常出现卡人、停顿的状况。

众业主要求更换电梯及其他公用设施。物业公司以资金安排问题拖延。请问更换公共设施的费用由谁出？张女士认为，包括自己在内的业主交纳了住宅专项维修资金，这笔钱就是此时应该用的。

【解读】

住宅专项维修资金又常被称为商品房的“养老金”。由于房屋和小区公共设施建成后不可避免面临老化及其他质量问题，这笔钱是业主们为保证房屋“病有所医”而提前储备的。

住宅专项维修资金的交纳标准因住宅性质不同而不同，一般按物业专业部分面积交纳，各地规定的比例也不一样，并且需要适时调整。

对于新楼来说，入住初期需要使用这笔钱的机会很少，而越往后，对这笔钱的使用率则越高。因此，许多业主尽管交了这笔钱，但直到真正使用这笔钱以前，他们对这笔钱的去向以及使用状况并不了解。房屋在保修期内出现问题，由开发商负责维修。过了保修期之后，共有设施设备出现问题需要维修、更新，所需费用就应从住宅专项维修资金中支取。

因此张女士的观点是正确的。张女士所在小区楼房建设年代久远，共用设备已过了保修期，此时对共用设备的维修费就需要使用住宅专项维修资金。

对于专项维修资金的使用，依照《物权法》第七十六条的规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。由于动用专项维修资金的要求过高导致实践中动用专项维修资金的案例相当少。

而2021年1月1日《民法典》生效之后，根据《民法典》第二百七十八条的规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金应当：

1.由专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

2.经参与表决专有部分面积过半数的业主同意。

满足以上条件即可使用。同时根据《民法典》第二百八十一条的规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

【法条】

《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。