近年来，全国各地因房屋的建筑质量引发的问题层出不穷，“楼倒倒”“楼脆脆”“楼歪歪”等现象频发。房屋漏水问题引发的纠纷也屡见不鲜，笔者通过处理日常咨询、诉讼等实务经验，对房屋漏水问题成因及救济浅析如下：

一、受损业主发现房屋漏水后，最重要的工作是收集并固定证据

首先，受损业主要保护好现场，收集并留存证据，如采用拍照、录像、等方式。其次，告知物业服务企业，让其检查漏水原因并出具意见。若通过初步检查不能确定漏水原因及损失赔偿范围的，受损业主可以通过鉴定机构进行鉴定。若有必要，还可以将所涉证据材料及现场通过公证机关进行公证，从而对相关证据加以固定。以备双方后期协商、诉讼提供证据支持，避免口说无凭，有理说不清的情况发生。

二、漏水原因及救济分析

（一）如房屋本身存在质量问题，且在保修期内的，应由开发商负责维修并承担损失

如房屋本身存在质量问题，且不是人为破坏，并在保修期内的，受损业主应及时要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿因此造成的损失。如开发商不给维修或维修后仍未解决漏水问题或维修不到位的，受损业主可以到相关部门进行投诉或将开发商起诉至法院。

【法律依据】：

1、《城市房地产开发经营管理条例》

第三十条规定： 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

2、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

第六条规定： 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。 

国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。

（二）如漏水原因是因受损业主装修时对防水层或房屋结构等造成破坏引起的，则应由受损业主自担风险

开发商向业主交付商品住宅时,业主应当认真检查住宅设备、设施是否处于正常运行状态，交付验收手续是否合格，一旦签字说明业主对交付房屋质量予以认可。

房屋经业主验收合格后若因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,开发企业不再承担保修责任。

【法律依据】：

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

第七条规定： 房地产开发企业向用户交付商品住宅时,应当有交付验收手续,并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备,由用户自行承担维修责任。

第十二条规定： 房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构,造成房屋质量受损或其他用户损失,由责任人承担相应责任。

（三）如漏水原因是因楼上业主装修破坏房屋结构等不当行为造成的，应由楼上业主承担责任

如漏水原因确为楼上业主造成，楼上业主应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给受损业主造成的损害承担赔偿责任。当然，邻里之间应当和睦相处，双方最好协商解决，若楼上业主确实不配合或不及时修补的，受损业主可向法院提起诉讼。

【法律依据】：

《中华人民共和国物权法》第九十二条规定： 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

《中华人民共和国民法典》中对该部分也进行了相应的规定：

第二百九十六条规定：【使用相邻不动产避免造成损害】 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第二百三十八条规定：【物权损害赔偿请求权】侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。

三、物业服务企业对房屋漏水是否承担违约责任

物业服务企业的管理范围是物业服务项目的公共区域和共用设施设备，业主私人所有的房屋并不在维修范围内。受损业主不能以房屋漏水为由直接要求物业服务企业承担维修责任。

物业服务企业承担应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的责任。业主如有违反，应当进行制止。物业服务企业如没能尽到上述义务并造成房屋漏水情况发生的，受损业主可以向物业服务企业主张一定的赔偿责任。

【法律依据】：

《物业管理条例》第五十二条规定： 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《中华人民共和国民法典》中对该部分进行了相应的规定：

第九百四十五条规定：【业主告知、协助义务】 业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

总之，房屋漏水成因很多，受损业主要根据房屋漏水的成因确定具体的责任人，并在漏水发生后第一时间收集固定好证据，及时通过调解、诉讼等方式积极向责任人主张权利，避免因各方推诿造成诉讼时效期间经过发生不必要的损失。