来自: 山东诚杰律师事务所 发布日期:2020/7/9 浏览统计:1275

笔者根据中国裁判文书网201811日至20191231日期间发布的裁判文书进行统计分析,临沂市中级人民法院管辖范围内审理的商品房预售合同纠纷案件共402件,涉及逾期交房类的商品房预售合同纠纷案件共154件,占商品房预售合同纠纷案件总数的38.31%此类案件的争议焦点主要集中在两点:一是交房条件争议;二是违约责任争议。本文尝试结合这两点争议焦点展开分析。

01交钥匙能否视为开发商房屋交付义务的完成

交付即对标的物占有的转移。对动产而言,一般意义上,占有的移转也标志着物权的变动;对于不动产而言,交付并不意味着物权的变动,不动产物权的变动需要登记,但这丝毫不能削弱交付在不动产物权变动中的作用,交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤。没有有效的交付就不能够产生合理、正当的登记,更不能够产生风险的移转和所有权的变动。

对于商品房的交付,有一种意见认为,商品房交付应以占有权的移转为标志,开发商将房屋钥匙交与购房人,购房人取得对房屋的实际支配权,应看作是商品房的交付,即通常所说的交钥匙。

另一种意见认为,根据民法通则及合同法规定的意思自治原则,合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示,应坚持有约定从约定的原则,即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。

笔者认为第二种意见是正确的。

商品房买卖合同与其他买卖合同在本质上并无区别。建筑法第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定:建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

解读上述法律、法规,其共同之处在于规定竣工验收是房屋交付使用的条件。因此,针对商品房的交付,可以得出这样的结论:商品房交付条件既应符合合同约定的标准,又必须符合法律、行政法规的强制性规定。换言之,开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件(包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件)的商品房,而具体到个案中的商品房交付,就是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时,开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等),并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等,绝非简单到仅仅交钥匙而已。交钥匙作为房屋的转移占有方式,是一种事实上的交付,而不能想当然地认为开发商就完全履行了交付房屋的义务,买受人只是接受了开发商的部分履行,只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下,才可认定买受人放弃房屋的交付条件,而视为双方变更房屋交付条件。商品房是一种特殊的商品,关乎当事人的重大切身利益,商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人,更涉及公众的安全问题。如果交付的商品房有重大质量问题,却仅以交钥匙就视为房屋交付义务的完成履行,显然与房屋所承载的份量不相符。交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定,合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为,不仅应当符合约定,也要满足法律规定的条件和标准,绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。

综上分析,逾期交房的很多案例中开发商仅履行了交钥匙这一项义务,并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务或在交钥匙时的收房通知或接收单中载明类似条款:本公司房屋已经竣工验收合格,某某买受人自愿接收某某公司(开发商)房屋。而实际情况是该房屋并未竣工验收,显然此时开发商具有欺诈的意思表示,应认定为开发商以欺诈方式交房,笔者认为这两种情况下都应当认为开发商尚未依照约定将涉案房屋交付给原告方。

02格式条款的解释:开发商约定免除或者过轻的违约责任是否有效

在上述关于逾期交房的纠纷中存在大量开发商约定免除或者约定仅承担总房款万分之一仅几百元左右过轻的违约金的情况,对此问题的解决,涉及对合同格式条款的解释。

合同法第三十九条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

通常提供格式条款的一方往往在经济方面占有明显优势,在社会的某一行业居于事实上或者法律上的垄断地位,具有专业的优势,因此才可以通过格式合同的使用, 事实上剥夺了对方当事人自由表达意志的权利。或者说,是当事人订立合同形式上的自由掩盖了事实上的不自由。因此有必要通过对格式条款的规制加强对处于弱势一方当事人合法权益的保护,而合同解释正是这种规制的一种重要途径。当事人因商品房销售合同而引发的纠纷大量存在,所涉合同中的解释问题无法回避。

合同法第四十一条规定:对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。由此确定了格式条款的三种解释原则,即统一解释规则、不利于条款使用人的解释规则和个别约定优先的解释规则。所谓不利于条款使用人的解释规则,是指在格式条款中,如果有含义不明确的语句或文字时,为了保护消费者的利益,应由条款使用人承担不利的解释结果。

因此对于原、被告所签订的商品房销售合同中免除了开发商的违约责任或者过轻的违约责任的约定,笔者认为出于公平原则及对消费者合法权益的保护,对于双方未约定违约责任或者开发商的违约责任过轻的,我们认为有两种处理方式:即一种方式是根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条规定,合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理,即按照年利率6%计算违约金,另一种方式是结合商品房预售合同的约定,消费者可以要求开发商承担与逾期交付房款同等的违约责任。

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